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Services Particuliers


Qu'est ce qu'une Expertise Immobilière ? :

On confond souvent « Avis de Valeur » et « Expertise en Evaluation Immobilière ».

L’avis de valeur établi par un agent immobilier est un document simple qui tient en quelques lignes et ne relate qu'une vision rapide et fragmentaire de la valeur d'un bien immobilier, cette valeur est affirmée et non démontrée.
C’est donc un document commercial très succinct, établi dans le cadre d’une mise en vente, il est le plus souvent gratuit, l’agent immobilier se rémunérant sur les honoraires de la vente.

Dans la plupart des cas ce document est établi hors du champs de l'assurance Responsabilité Civile Professionnelle, de plus ce document n’est pas opposable à l’administration fiscale.

Une Expertise en Evaluation Immobilière est établie par un Expert en Evaluation Immobilière qui est assuré en  Responsabilité Civile Professionnelle, ce rapport d'expertise est opposable à l’administration fiscale. Les honoraires versés à l’expert représentent le  temps passé pour :

* La prise en charge du dossier : c’est le temps utilisé par l’expert pour interroger son interlocuteur, comprendre la finalité de l’expertise, dresser la liste des opérations qu’il aura à diligenter, et déterminer son devis.

* La visite des lieux : outre le déplacement, c’est la visite détaillée de toutes les pièces du bien à expertiser et de ses dépendances, en dresser l’état des lieux, et établir un reportage photographique et un mesurage.

* La recherche des pièces et documents indispensables (titre de propriété, plan cadastral, relevé de propriété, documents d’urbanisme, Plan Local d'Urbanisme, Plan de Prévention des Risques Naturels Miniers et Technologiques, éventuellement relevé hypothécaire, baux…), et leur analyse.

* La recherche de références de ventes récentes comparables, auprès des fichiers auxquels nous sommes abonnés (consultations payantes), et des professionnels du secteur. Dans son rapport l'expert doit démontrer la valeur.

* L’analyse de ces références et termes de comparaison.

* La détermination de la valeur,

* L’établissement et la rédaction du rapport (environ 30 pages).

* L’assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

Le rapport d’expertise est établi dans le respect de la Charte de l’Evaluation Immobilière, selon le sommaire ci-dessous :
 

01 – OBSERVATIONS et RÉSERVES GÉNÉRALES  
                            
02 – VALEUR VÉNALE (ou LOCATIVE) - DÉFINITIONS 
                                            
03 – SITUATION GÉOGRAPHIQUE du BIEN à EVALUER

04 – SITUATION JURIDIQUE : PROPRIETE, CADASTRE, URBANISME…

05 – DESCRIPTION SOMMAIRE du BIEN et de son ENVIRONNEMENT

06 – SITUATION d’OCCUPATION

07 – ÉVALUATION

        Méthodes retenues, définitions
        Etude de marché
        Recherche des facteurs de dévalorisation et/ou de valorisation
        Analyse et commentaires des termes de comparaison (écartés, retenus)           
        Calculs de la valeur

08 – CONCLUSION et VALEUR VÉNALE (ou LOCATIVE) RETENUE                 
                    
 












 

 

Pourquoi une expertise ?

 

L'expertise est un document utile lors d'évènements délicats de la vie d'un patrimoine : par son intervention amiable et préalable, l’Expert Immobilier interviendra en qualité de Conseil :

  • en matière de dissolution de communauté (divorce) aux côtés de l’Avocat,
  • en matière de partage et d’évaluation successorale aux côtés du Notaire,
  • en matière d’évaluation des actifs de l’entreprise, aux côtés de l’Expert Comptable ; il est le partenaire privilégié et objectif de ces Conseils.

auprès du propriétaire désireux :

  • de connaître la faisabilité d’une opération immobilière sur sa parcelle.
  • de redistribuer son patrimoine (donation, partage, cession de parts de société…),
  • de réévaluer son patrimoine (bilan d'entreprise, ISF, expropriation, préemption, réévaluation de valeur locative, financement ou refinancement…)

 

Mais l’expertise immobilière est aussi un document préalable à l'achat immobilier, pour recueillir en un seul document tous les renseignements relatifs au bien que l'on convoite, et être certain que le prix que l'on va consacrer n'excède pas la valeur réelle du bien.

 

C'est également, lorsqu'on est vendeur, un document qui permet d'afficher aux acheteurs potentiels des informations réelles et confirmées, et affirmer que le prix sollicité est un prix réaliste.